از مفاد دو ماده فوق می توان قاعده‎ای را استخراج کرد که به موجب آن، تصرف طرفی که در اثر عقد مالک شده در موضوع تملیک نافذ است و فسخ بعدی به آن صدمه نمی‎زند، مگر اینکه بر خلاف این ترتیب، به طور ضمنی یا صریح تراضی شده باشد.^[۱۰۸]
با وجود این، ماده ۴۶۰ قانون مدنی در مورد «بیع شرط» مقرر می دارد: « در “بیع شرط” مشتری نمی تواند در مبیع، تصرفی که منافع خیار باشد، از قبیل نقل و انتقال و غیره، بنماید».
ماده ۵۰۰ قانون مدنی نیز در جایی دیگر اجاره منافی با حق بایع را باطل می‎داند. این مواد ظاهراً با قاعده پیش گفته متعارض به نظر می رسد. ولی با اندکی تأمل می توان دریافت که در خیار شرط، دو طرف تراضی می‎کنند که خریدار ملک را آماده بازگرداندن به فروشنده نگاه دارد و لازمه مفاد تراضی این است که از تصرف منافی با اعمال خیار بپرهیزد. پس، خیار شرط را باید در زمره مواردی آورد که «عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت بر مشتری به طور ضمنی شرط شده است.»^[۱۰۹]

۱-۲- امکان مطالبه خسارت در صورت فسخ عقد

در حقوق ایران در صورتی که در اثر انجام ندادن تعهد یا تأخیر در آن خسارتی به متعهدله وارد شود او می تواند آن را از متعهد بخواهد، زیرا این خسارت به دلیل انجام ندادن تعهد در موعد مقرر از سوی متعهد به متعهدله وارد شده است و طبق قاعده عقلی، هر کس به دیگری ضرری وارد آورد باید آن را جبران کند، لذا متعهد باید آن را به متعهدله بپردازد. ماده ۲۲۱ قانون مدنی مقرر می دارد: «اگر کسی تعهد به اقدام امری بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند در صورت تخلف مسؤل خسارات طرف مقابل است مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد و یا بر حسب قانون موجب ضمان باشد».
همچنین ماده ۲۲۶ ق. م. در مورد امکان مطالبه خسارت مقرر می‎دارد: «در مورد عدم ایفاء تعهد از طرف یکی از متعاملین، طرف دیگر نمی تواند ادعای خسارت نماید مگر اینکه برای ایفای تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر برای ایفای تعهد مدتی مقرر نبوده طرف وقتی می تواند ادعای خسارت نماید که اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است».

( اینجا فقط تکه ای از متن فایل پایان نامه درج شده است. برای خرید متن کامل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. )

از مضمون دو ماده فوق استنباط می‎شود در صورتی که یکی از متعاقدین به تعهد خود عمل نکند طرف دیگر علاوه بر اینکه می تواند عقد را فسخ کند (با عنایت به مواد ۲۳۷ و ۲۳۸ و ۲۳۹ ق.م) حق مطالبه خسارت را نیز دارد. با این حال در بعضی موارد متعهد مسؤل خسارات وارده نیست:
۱- در صورتی که متعهدله مسبب انجام ندادن تعهد باشد، برای نمونه چنانکه مقاطعه کاری متعهد شود که ساختمانی را طبق نقشه‎ای معین در ظرف سه ماه به اتمام رسانده و مصالح ساختمانی را متعهدله خود تهیه نماید. اگر شخص اخیر در تهیه مصالح تأخیر کند و در اثر آن ساختمان در مدت سه ماه خاتمه نیابد متعهد مسؤل خسارات وارده نیست. یا در خصوص قرارداد بیع نیز چنانچه کارخانه قندی تعهد می‎کند در موعد معین ۱۰ تن قند به خریدار تحویل دهد و خریدار نیز تعهد کند که برای تهیه قندهای مزبور ۳۰ تن چغندر به کارخانه تحویل دهد، اگر بر اثرانجام ندادن تعهد اخیر کارخانه قند به تعهد خود عمل نکند در این صورت خریدار قند نمی تواند از کارخانه قند مطالبه خسارت نماید.
۲- در صورتی که انجام ندادن تعهد به واسطه علت خارجی باشد که نتوان به متعهد، مربوط نمود.^[۱۱۰]

گفتار دوم: استرداد عوضین

بازگشت و اعاده طرفین به وضعیت قبل از عقد مستلزم اجرای دو امر است: یکی اینکه هریک از عوضین عقد به ملکیت و تصرف مالک قبل از عقد خود برگردد و دیگر اینکه تکلیف منافعی که در فاصله میان عقد و فسخ ایجاد شده از حیث تعلق منافع مزبور به مالک اصلی و قانونی آن روشن شود.

بند اول: استرداد عین

آثار بوجود آمده از فسخ قرارداد اصولاً همانند آثار اقاله می باشد. بجز آنچه که اختصاص به هریک از این دو علم حقوق دارد زیرا هر دو موجب انحلال عقد می شوند لیکن فسخ به طور یک طرفه و معمولاً بدون رضایت طرف مقابل، و اقاله باتراضی وتوافق دو جانبه متعاملین می باشد.
به همین لحاظ عمدتاً حقوقدانان آثار اقاله را به لحاظ فقدان عنوان علیحده فسخ در قانون مدنی بر اجرای خیار جاری می دانند. البته این امر به دنبال مباحثی است که درکتب فقیهان نیز مورد نظر قرارگرفته است. اثر فسخ محدود به انحلال قرارداد نمی شود بلکه آثار بجا مانده از عقد را، تاجایی که به حقوق دیگران صدمه نزند، باز می گرداند هدف از فسخ همانند اقاله این است که وضع متعاملین به جای پیشین باز گردد واگر مبادله ای انجام پذیرفته است بر هم بخورد^[۱۱۱].
در اثر فسخ، هر یک از دو مورد معامله در همان وضعیتی که در موقع فسخ دارد، به مالک قبل از عقد، رد می شود، یعنی مبیع به فروشنده و ثمن به خریدار مسترد می‎شود. اما در حقوق مدنی ایران آنچه که در قسمت اخیر ماد ۸۱ کنوانسیون آمده به صراحت وجود ندارد. یعنی در حقوق ایران به چگونگی استرداد عوضین پس از فسخ اشاره‎ای نشده است با وجود این ماده ۳۷۷ قانون مدنی می تواند راه‎گشا باشد این ماده مقرر می‎دارد که:
«هر یک از بایع و مشتری حق دارد که از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود، مگر اینکه مبیع یا ثمن مؤجل باشد در این صورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود».
این ماده هر چند که در خصوص بیع وارد شده است اما عقد بیع خصوصیت ویژه‎ای ندارد بلکه این اصل را می‎توان در کلیه عقود معاوضی جاری دانست. در مورد فسخ عقد هر کدام از طرفین عقد فسخ شده، در مقابل طرف دیگر تکلیفی به عهده دارد انصاف حکم می‎کندهمچنان که در مورد اجرای مفاد عقد برای طرفین حق فسخ قائل می شویم، در مورد تکلیف متعاقدین پس از فسخ مبنی بر استرداد عوضین حق فسخ قائل شویم.اما در مورد زمان اجرای تکلیف متعاقدین کنوانسیون صراحت دارد که این تکلیف باید همزمان صورت گیرد در حقوق مدنی ایران صراحتاً به چنین امری اشاره نشده است. با وجود این مطابق اصول کلی همین راه حل در حقوق ایران نیز قابل قبول است. اما اگر هیچ کدام از طرفین حاضر نباشد تکلیف خود را اجرا کند و انجام تعهد خود را منوط به انجام تعهد طرف مقابل نماید در این خصوص کنوانسیون تدبیری نیندیشیده است. به نظر می‎رسد در این مورد باید به حقوق داخلی مراجعه کرد. در حقوق ایران نیز ماده قانونی در این خصوص وجود ندارد. فقها نیز در این زمینه اختلاف نظر دارند با وجود این به نظر می‎رسد اگر هر دو طرف اجبار یکدیگر را از دادگاه بخواهند و هر دو طرف به حق حبس استناد کنند باید هر دو را اجبار کرد و در موقع اجرای حکم و تسلیم در صورتی ثمن به فروشنده داده می‎شود که او مبیع را در اختیار نماینده دادگاه گذارده باشد.^[۱۱۲]
لازم به توضیح است که ممکن است ورشکستگی یکی از طرفین موجب شود که عمل استرداد با مشکل مواجه شود. در این خصوص شیوه استرداد و به طور کلی فنون مختلفی که برای فیصله چنین موقعیت‎هایی وجود دارد تابع قانون داخلی است به عنوان یک قاعده کلی همهنظام‎های حقوقی مهلت اضافی را به بدهکار داده یا مبلغ بدهی را تقلیل می‎دهند و از استرداد عین خودداری می‎نمایند. ^[۱۱۳]

بند دوم: از بین رفتن حق فسخ در نتیجه عدم امکان استرداد

در حقوق مدنی ایران ماده‎ای که صراحتاً به این موضوع به عنوان قاعده‎ای کلی پرداخته باشد وجود ندارد. اما با بررسی مواد راجع به فسخ قرارداد دو ماده یافت می‎شود که به ظاهر متعارض به نظر می رسند ماده ۴۲۹ قانون مدنی مقرر می‎دارد:
در موارد ذیل مشتری نمی‎تواند بیع را فسخ کند و فقط می‎تواند ارش بگیرد:

1. 1. در صورت تلف شدن مبیع نزد مشتری یا منتقل کردن آن به غیر

1. 1. در صورتی که تغییری در مبیع پیدا شود، اعم از اینکه تغییر به فعل مشتری باشد یا نه

1. 1. در صورتی که بعد از قبض مبیع عیب دیگری در آن حادث شود، مگراینکه در زمان خیار مختص به مشتری حادث شده باشد که در این صورت مانع از فسخ و رد نیست».

بنابراین مطابق این ماده در صورت عدم قدرت خریدار براسترداد عین مبیع، اصل بر عدم امکان فسخ قرارداد است.
اقاله نیز یکی از موارد فسخ عقد است با این تفاوت که در اقاله طرفین بر فسخ عقد توافق می‎کنند. «تلف یکی از عوضین مانع اقاله نیست در این صورت به جای آن چیزی که تلف شده است، مثل آن در صورت مثلی بودن و قیمت آن در صورت قیمی بودن داده می شود. ماده ۲۸۶ قانون مدنی در مورد اقاله مقرر می‎دارد:
ملاحظه می‎شود که در اقاله حتی تلف یکی از عوضین مانع فسخ قرارداد شناخته نشده است. حال باید به این سؤال پاسخ بگوییم که در حقوق مدنی ایران به عنوان یک قاعده کلی آیا تلف یکی از عوضین یا عدم امکان استرداد مانع فسخ نیست؟ اگر اینگونه باشد ماده ۲۸۲ اصل و ماده ۴۲۹ استثنا بر آن اصل محسوب می‎گردد و یا اینکه برعکس تلف یکی از عوضین یا عدم امکان استرداد، مانع از فسخ است که اگر اینگونه باشد ماده ۴۲۹ قاعده و اصل است و ماده ۲۸۶ استثنا بر این اصل.
بعضی از حقوقدانان معتقدند که از ماده ۲۸۶ قانون مدنی این چنین برداشت می شود که تلف یکی از دو مورد معامله (به جز در مورد خیار عیب) مانع از فسخ عقد نیست. در این صورت به جای آن چیزی که تلف شده است مثل آن در صورت مثلی و قیمت آن در صورت قیمی بودن داده می‎شود. در صورتی که مورد معامله ناقص و یا معیوب شده باشد علاوه بر رد آن عوض نقص و عیب که ارش است داده خواهد شد، زیرا عیب مانند نقص، تلف بعض است. تلف بعض مانند تلف کل، موجب پرداخت عوض خواهد بود.
اگر مورد معامله از ملکیت مشتری به وسیله عقدی از عقود لازم مانند وقف و بیع خارج شده باشد، مانند مورد تلف عمل می‎شود یعنی بدل آن از مثل یا قیمت داده خواهد شد. در صورتی که قبل از دادن بدل به جهتی از جهات مانند اقاله، معامله دوم فسخ شود و یا مورد معامله با عقد جدیدی به ملکیت مشتری درآید، عین مبیع به بایع رد می شود حتی اگر بایع رضایت ندهد، زیرا دادن بدل در صورت نبودن اصل است و انتقال به غیر حقیقت شیئی را تغییر نداده است. و هر گاه مورد معامله به عقد غیرلازمی مانند هبه و بیع خیاری به غیر واگذار شده باشد نمی‎توان مشتری را ملزم به انحلال آن کرد بلکه مانند مورد تلف، بدل به بایع داده خواهد شد. ^[۱۱۴]
بنابراین به اعتقاد این عده، اصل و قاعده ماده ۲۸۶ قانون مدنی است و ماده ۴۲۹ قانون مدنی استثنا بر این قاعده است، استدلال آنان این است که ماده ۴۲۹ قانون مدنی برعکس سایر خیارات دو راه پیش روی ذوالخیار گذاشته است:
۱- قبول مبیع معیوب با اخذ ارش ۲ - فسخ معامله. «هدف از فسخ قرارداد بازگرداندن وضع پیشین دو طرف قرارداد است و ارش به خاطر جبران ضرر و نزدیک ساختن تعادل قراردادی به وضع معهود.»^[۱۱۵]
بازگرداندن وضع زمانی امکان دارد که موضوع معامله موجود و سالم باشد. در صورتی که امکان رد نباشد، دادن مثل و یا قیمت، فقط می‎تواند ضرر ناشایست طرف قرارداد را جبران سازد. پس زمانی که وسیله دیگری برای جبران ضرر وجود ندارد باید به زیان دیده حق داد که مثل یا قیمت کالای تلف شده را بدهد و عوض را باز ستاند. ولی در فرضی که گرفتن ارش پیش بینی شده است، دیگر لزومی برای دادن اختیار در فسخ معامله احساس نمی‎شود. اختیار فسخ وضع را به حال سابق باز نمی‎گرداند و تنها وسیله جبران ضرر است که با گرفتن ارش نیز همین نتیجه به دست می‎آید به همین جهت ماده ۴۲۹ قانون مدنی انحلال عقد را در مورد تلف و عیب و تغییر مبیع ممنوع کرده است.
حال اگر ایراد شود که ۱ - در اثر فسخ معامله مشتری باید عین مبیع را به بایع رد کند و با عدم قدرت بر آن در صورت انتقال یا تلف، فسخ عملی خواهد شد. ۲ - عدم قدرت بر اعاده وضعیت قبل از عقد بایع، موجب ضرر بایع است و با تعارض دو ضرر (ضرر مشتری در صورت عدم فسخ و ضرر بایع در صورت فسخ) و سقوط آن دو حق فسخ ساقط می‎شود. در پاسخ گفته شده که: «اولاً لزوم رد عین مبیع، در اثر فسخ، در صورتی است که عین مبیع نزد مشتری موجود باشد نه در تمامی موارد، ثانیاً با دادن بدل از مثل یا قیمت وضعیت اقتصادی بایع تا آنجا که ممکن است مانند قبل از عقد خواهد شد و ضرری متوجه او نمی‎شود. بنابراین توهم لزوم رد عین مبیع و یا توهم آن که وضعیت قبل از عقد را برای بایع نمی‎توان اعاده نمود، موجب عدم جواز فسخ در مورد تلف و انتقال نمی‎شود، علاوه بر آن که خیار، عبارت از ملکیت حق فسخ است و با تلف و یا انتقال مورد معامله، حق مزبور زایل نمی‎شود و از مسقطات حق فسخ نیز به شمار نیامده است. به نظر می‎رسد که در جواز فسخ پس از تلف و انتقال مبیع، فرق ننماید که فسخ از طرف بایع باشد یا مشتری….»^[۱۱۶]
از آنچه گفته شد نتیجه می شود که در حقوق مدنی ایران تلف شدن مبیع و یا به طور کلی عدم امکان استرداد مبیع مانع از فسخ بیع نیست این در حالی است که در کنوانسیون مطابق ماده ۸۲ عدم قدرت مشتری بر استرداد مبیع در وضعیتی که آن را تحویل گرفته استمانع از فسخ بیع است. با وجود این بر این اصل استثنائاتی وارد شده است که به آن می‎پردازیم.
اگر عدم امکان استرداد کالا ناشی از فعل یا ترک فعل خریدار نباشد و یا اینکه تمام یا بخشی از کالا بر اثر بازرسی و آزمایش موضوع ماده ۳۸ از بین رفته یا فاسد شده باشد و یا اینکه تمام یا بخشی از کالا پیش از اینکه خریدار عدم انطباق کالا را کشف نموده یا باید کشف می نمود در جریان عادی تجاری توسط وی فروخته یا مصرف شده یا تغییر شکل یافته باشد خریدار همچنان حق فسخ بیع را خواهد داشت.
بنابراین مطابق اولین استثنا در صورتی خریدار می‎تواند عقد را فسخ کند که عدم امکان استرداد کالا «ناشی از فعل یا ترک فعل وی» نباشد. لذا اگر کالایی که غیر منطبق با قرارداد است به خاطر سهل‎انگاری خریدار نابود شود مشارالیه نمی تواند قرارداد را فسخ کند. با وجود این چنانچه کالا به عنوان مثال توسط مقامات مملکتی یا مجوزات عمومی مصادره شود این قاعده اعمال نمی‎شود. ^[۱۱۷]
دومین استثنا مربوط به موردی است که کالا بر اثر بازرسی و آزمایش از بین رفته و یا اینکه فاسد شده است. این در ماده ۳۸ کنوانسیون آمده است با وجود این اگر مشخص شود که خریدار مسؤل نابودی کالا است، حق فسخ قرارداد را از دست می‎دهد.
آخرین استثنا مربوط به زمانی است که خریدار پیش از آنکه بررسی نماید که آیا کالا با آنچه که در عقد ملحوظ افتاده منطبق است یا خیر در جریان عادی تجاری فروخته یا مصرف شده یا تغییر شکل می یابد در این حالت نیز خریدار همچنان حق فسخ خواهد داشت. از میان استثنائات مذکور استثنا اخیر تا حدودی غیر متعارف به نظر می رسد و مشکل است که بتوان توجیه معتبر و شایسته‎ای برای آن پیدا کرد.
در مورد استثنائات مذکور در حقوق ایران نص صریحی وجود ندارد با وجود این همچنان که ذکر شد در حقوق ایران تلف مبیع و یا انتقال آن مانع فسخ نیست لذا نیازی به توسّل به این استثنائات نیست در مورد تصرفات غیرناقله، قانونگذار میان حقوق افراد مختلف جمع کرده است. یعنی در عین حال که به خریدار حق فسخ داده است برای افرادی که به عنوان مستأجر و یا مرتهن حقی نسبت به مبیع پیدا کرده‎اند این تضمین را قرارداده که با فسخ عقد، حقوق آنان همچنان پابرجا بماند (ماده ۴۵۴ و ۴۵۵ ق. م). اما در مورد تصرفات ناقله در بیع شرط، قانونگذار این امر را به صراحت ممنوع ساخته است. (ماده ۴۶۰٫ م) اما در سایر موارد به نظر می‎رسد که انتقال مبیع مانع از فسخ نباشد. در این صورت به جای آنچه که انتقال یافته، مثل و یا قیمت آن به فروشنده داده می‎شود. در صورتی که در حین فسخ مبیع نزد مشتری موجود باشد ولی در اثر تصرف او تغییری در آن حاصل شده باشد، در کنوانسیون مطابق ماده ۸۱ مشتری دیگر حق فسخ بیع را ندارد اما در حقوق ایران همچنان که گفته شد حتی تلف مبیع مانع از فسخ نیست حال در صورت تغییر مبیع به علت تصرفات مشتری استرداد چگونه صورت می‎گیرد به شرح ذیل عمل خواهیم کرد:
۱-  اگر مشتری با تصرف خود تغییری در قیمت مبیع نداده باشد، مبیع با همان وضعیت به بایع مسترد می‎شود.
۲- اگر تصرف موجب نقصان قیمت شده باشد عین مبیع به بایع مسترد می‎گردد. تفاوت قیمت مبیع پس از تصرف و قبل از تصرف در زمان فسخ به بایع داده می‎شود.
۳-  اگر تصرف موجب افزایش قیمت شده باشد و آنچه زیاد شده صفت محض باشد، مانند آرد کردن گندم یا ساختن زیورآلات از شمش طلا بنابر مستفاد از ماده ۲۸۸ قانون مدنی در مورد اقاله، مشتری در حین فسخ به مقدار قیمتی که به سبب عمل او زیاد شده است مستحق خواهد بود و از بایع دریافت می‎دارد، زیرا قیمت در اثر فعل مشتری بوده که به اجازه قانونی انجام گرفته است. همچنین است در مواردی که “زیاده” آنچه اضافه شده غیرقابل انفکاک باشد مانند آن که مبیع خانه بوده و مشتری کاغذ و عکس به دیوار آن چسبانده که هر گاه جدا شود از مالکیت بیفتد.
۴-  اگر تصرف مشتری که باعث افزایش قیمت شده، اضافه نمودن اشیائی باشد که قابل انفکاک است مانند آنکه مورد معامله اتومبیلی باشد که مشتری یک سری وسایل زینتی و یا ابزار تکمیلی به آن نصب کرده باشد، در این صورت هنگام فسخ، “زیاده” مال مشتری است واو می‎تواند آنها را منفک کند.
۵- اگر مبیع با مالی دیگر و غیر همجنس مخلوط شده باشد به نحوی که مبیع مستهلک گردد، چنان که شیشه عطری را در حوض بریزد، مانند آن است که مبیع تلف شده است، باید مشتری مثل یا قیمت آن را بدهد. چنانچه مبیع مستهلک نشود ولی قابل تفکیک هم نباشد مانند مخلوط کردن عطر با الکل برای ساختن ادوکلن، مشتری به نسبت قیمت با بایع شریک بوده و یا آن که در قیمت شریک هستند. هر گاه مبیع با مال همجنس مخلوط شود، مانند گندم با گندم و یا برنج با برنج اگر دو کالای همجنس از نظر کیفیت و قیمت اختلاف نداشته باشند هر یک به مقدار مال خود در ممزوج شریک هستند. در صورتی که مبیع با جنس پست‎تری مخلوط شود، مشتری با بایع در ممزوج شریک‎اند و زیان ناشی از اختلاط را که تفاوت قیمت است بایع از مشتری می‎گیرد و در صورتی که با جنس بهتری مخلوط شده باشد بایع اضافه را به مشتری می‎دهد. ^[۱۱۸]

مبحث چهارم: مطالبه خسارت فسخ قرارداد

در حقوق موضوعه ایران در باب فسخ نشانه ای از مفهوم نقض اساسی قرارداد دیده نمی شود. اصولاً در حقوق ما در اعمال فسخ قرارداد به اهمیت نوع تعهد نقض شده یا آثار ناشی از نقض توجهی نشده و اعلام فسخ قرارداد شکل و کیفیت خاص خود را دارد. ممکن است ادعا شود که چون تعهد به پرداخت ثمن یکی از تعهدات اساسی مشتری در قرارداد بیع به شمار می آید و قانون گذار نیز در ماده ۴۰۲ ق.م تحت عنوان «خیار تأخیر ثمن» نقض آن را موجب ایجاد حق فسخ برای بایع دانسته است لذا نهاد نقض اساسی هم چندان نا مانوس و بیگانه با مبانی حقوق ایران نیست.به این ادعا باید چنین پاسخ گفت که با توجه به اینکه حق فسخ به علت عدم پرداخت ثمن فقط در بیع عین معین یا در حکم معین پذیرفته شده و امتناع از تأدیه ثمن در بیع کلی از اسباب فسخ اعلام نشده و از طرفی نقض تعهد مربوط به تسلیم مبیع که اهمیت آن کمتر از پرداخت ثمن نیست، این حق را چه در بیع عین معین و چه در کلی، به مشتری نمی دهد. بنابراین به نظر می رسد پیش بینی حق فسخ در ماده ۴۰۲ مبتنی بر مفهوم نقض اساسی نبوده بلکه مبنای آن روایات خاصی است که تدوین کنندگان قانون مدنی ازآن الهام گرفته اند.
در حقوق ایران در یک تقسیم بندی کلی قراردادها بر سه دسته اند: الف- قراردادهایی که موضوع آن فعل یا ترک فعل است بدون اینکه نقل و انتقالی صورت گیرد.ب-قراردادهایی که موضوع آن انتقال مالکیت و تسلیم عین کلی است ج- قراردادهایی که موضوع آن انتقال و تسلیم عین معین است.
از آنجا که قانون گذار در ارتباط با چگونگی و مبنای فسخ، قراردادهای دسته نخست را از قراردادهای موضوع بند«ب»و«ج»جدا کرده است، ما نیز در این قسمت از تقسیم بندی مزبور پیروی کرده و جایگاه نقض اساسی را در این دو نوع قرارداد به طور جداگانه بررسی می کنیم: