موارد ابطال سند مالکیت به حکم قانون عبارتند از: ابطال سند مالکیت در اراضی موات، ابطال سند مالکیت در جنگل‌ها و مراتع، ابطال سند رسمی در اراضی موقوفه.

گفتار نخست: ابطال سند مالکیت در خصوص اراضی موات

اراضی موات جزو مشترکات عمومی بوده و قابل تملک خصوصی نمی‏باشد. چنانچه در خصوص این اراضی سند مالکیت برای اشخاص موضوع حقوق خصوصی صادر شده باشد اسناد مذبور فاقد اعتبار است.^[۶۵]

بند اول: مشخصات و اقسام اراضی موات

وجه تمایز اراضی موات با سایر اراضی در این است که زمین موات فاقد آثار تصرف انسان است. به عبارت دیگر ارزش افزوده‏ای که ناشی از فعالیت انسان باشد در این اراضی مشاهده نمی‌شود همچنین اراضی موات فاقد پوشش گیاه خودرو و قابل استفاده برای انسان یا دام است.

اراضی موات دو قسم است:

۱ـ موات بالاصاله: زمین‏های طبیعی و فاقد پوشش گیاه را شامل می‌شود.

۲ـ موات بالعرض: اراضی دایر که بر اثر عدم بهره‏برداری به تدریج به حالت موات درآمده باشد موات بالعرض گفته می‌شود اعم از آن که مالک مشخص داشته باشد یا نداشته باشد.

بند دوم: ابطال سند مالکیت در اراضی موات شهری

طبق ماده ۱۲ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ «تشخیص عمران و احیا و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می‏ باشد».

تبصره ۲ همین ماده مقرر داشته: «ملاک تشخیص مرجع مقرر در ماده ۱۲ در موقع معاینه محل ‌در مورد نوع زمینهایی که از تاریخ ۲۲/۱۱/۱۳۵۷ به وسیله دولت، ارگانها، نهادها، کمیته‏ها و دفاتر خانه سازی، احداث اعیانی یا واگذار شده بدون در نظر گرفتن اعیانی‌های مذکور خواهد بود».

بنا بر تبصره اخیرالذکر احداث اعیان نافی موات بودن زمین نمی‏باشد معذلک در تشخیص نوع اراضی شهری نکات زیر مورد توجه کمیسیون موضوع ماده ۱۲ قانون زمین شهری است:

۱ـ اراضی شهری که بعد از تاریخ ۲۲/۱۱/۵۷ توسط دولت یا ارگان‌های وابسته به دولت به اشخاص واگذار شده باشد بدون در نظر گرفتن اعیان احداثی نسبت به نوع زمین اظهار نظر می‌شود.

۲ـ اراضی شهری که قبل از ۲۲/۱۱/۵۷ مورد عمران قرار گرفته باشد با توجه به وضعیت موجود آن اظهار نظر می‌شود.^[۶۶]

۳ـ اراضی شهری که بعد از ۲۲/۱۱/۵۷ توسط اشخاص مورد عمران قرار گرفته و دارای پروانه ساختمان باشد زمین دایر محسوب می‌شود و اگر بدون پروانه احداث بنا شده باشد مشمول مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک است.

۴ـ اراضی موات یا بایر شهری که بعد از ۲۲/۱۱/۵۷ به باغ یا زمین مزروعی تبدیل شده باشد با توجه به سابقه زمین اظهار نظر می‌شود.

بند سوم: ابطال سند اراضی موات واقع در خارج محدوده شهرها

حسب تبصره یک ماده واحده قانون تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب ۳۰/۹/۶۵ «تشخیص موات بودن اراضی خارج از محدوده شهرها^[۶۷] به عهده وزارت کشاورزی است که از طریق هیئت هفت نفره اقدام می‏ نماید و در صورتی که متصرف فعلی منکر موات بودن زمین باشد از طریق دادگاه صالحه اقدام به عمل می ‏آید و چنانچه دادگاه رأی به موات بودن زمین بدهد سند ابطال و از متصرف خلع ید خواهد شد».

مطابق ذیل ماده واحده مذکور: «ادارات ثبت اسناد مکلفند حسب اعلام هیئت‏های واگذاری زمین نسبت به ابطال سند آن ها و صدور سند به نام دولت جمهوری اسلامی ایران اقدام نمایند».

گفتار دوم: ابطال سند در خصوص جنگلها و مراتع

قسم دیگر مشترکات عمومی جنگلها و مراتع است. عرصه و اعیان جنگلها و مراتع قابل تملک خصوصی نبوده و چنانچه ‌در مورد آن ها سند مالکیت صادر شده باشد فاقد اعتبار است. تشخیص عرصه و اعیان به عنوان جنگل و مرتع موجب می‌شود که سند مالکیت به نام دولت صادر شود.

بند نخست: مشخصات اراضی جنگلی و مراتع

جنگل یا مرتع یا بیشه طبیعی عبارت از جنگل یا مرتع یا بیشه‏ای است که به وسیله اشخاص ایجاد نشده باشد… مرتع اعم است از مشجر یا غیر مشجر… اگر مرتع دارای درختان جنگلی خودرو باشد مرتع مشجر نامیده می‌شود…

مرتع غیر مشجر زمینی است که اعم از کوه و دامنه یا زمین مسطح که در فصل چرا دارای پوششی از نباتات علوفه‏ای خودرو بوده با توجه به سابقه چرا عرفاً مرتع شناخته شود. اراضی آیش ولو آن که دارای پوشش نباتات علوفه‏ای خودرو باشد، مشمول تعریف مرتع نیستند.

آن قسمت از اراضی ساحل دریا تا حدود سیصد متر از حریم دریا مشروط بر آن که از جاده ساحلی تجاوز نکند ولو آن که واجد شرایط فوق باشد مشمول تعریف اراضی جنگلی و مرتع (اعم از مشجر و یا غیر مشجر) نخواهد بود.^[۶۸]

بند دوم: مرجع تشخیص اراضی جنگلی و مراتع

حسب ماده ۲ قانون حفظ و حمایت از منابع طبیعی و ذخایر جنگلی کشور مصوب ۵/۷/۱۳۷۱ «تشخیص منابع ملی و مستثنیات ماده ۲ قانون مدنی شدن جنگلها و مراتع با رعایت تعاریف مذکور در قانون حفاظت و بهره‏برداری از جنگلها و مراتع با وزارت جهاد سازندگی است که شش ماه پس از اخطار کتبی یا آگهی به وسیله روزنامه‏های کثیرالانتشار مرکز و یکی از روزنامه‏های محلی و سایر وسایل معمول و متناسب محلی، ادارات ثبت موظفند پس از انقضای مهلت مقرر در صورت نبودن معترض حسب اعلام وزارت جهاد سازندگی نسبت به صدور سند مالکیت به نام دولت جمهوری اسلامی ایران اقدام نمایند».

بند سوم: اعتراض به تشخیص جنگل یا مرتع

معترضین می‌توانند پس از اخطار یا آگهی وزارت جهاد سازندگی اعتراضات خود را با ادله مثبته جهت رسیدگی به هیئت مذکور در قانون تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده ۵۶ قانون جنگلها و مراتع مصوب ۲۲/۶/۱۳۶۷ مجلس شورای اسلامی تسلیم نمایند. صدور سند مالکیت به نام دولت مانع از مراجعه معترضین به هیئت مذکور نمی‏باشد.^[۶۹] با توجه ‌به این که هیئت موضوع ماده ۵۶ قانون جنگلها و مراتع ماهیت اداری داشته و مرجع اعتراض به تصمیمات دادگاه های اداری، دیوان عدالت اداری است معذلک تبصره ۲ ماده واحده قانون مذکور دیوان عدالت اداری را مکلف نموده که کلیه پرونده های موجود در ماده ۵۶ قانون جنگلها و مراتع کشور و اصلاحیه‏‌های بعدی آن را که مختومه نشده است به کمیسیون موضوع این قانون ارجاع نماید. به نظر می‌رسد اعتراض اشخاص موضوع حقوق خصوصی ‌در مورد مالکیت اراضی موضوعی ماهوی و در صلاحیت محاکم عمومی دادگستری است. تجدید نظر در آرای صادره از هیئت‌ها موضوع ماده ۵۶ قانون جنگلها و مراتع و مرجع آن محل تردید و اختلاف است.^[۷۰]