آقای دکتر محمد جعفر جعفری لنگرودی در کتاب ترمینولوژی حقوق ، ثبت عادی را به نوعی از ثبت املاک که مالکان مجبور به ثبت ملک نمی شوند و قبل از ثبت اجباری در ایران معمول بوده است.(همان)
بند دوم : ثبت عمومی ( اجباری)
ثبت عمومی که مردم را مجبور کرد به ثبت اسناد خود. و دارای ضمانت اجرایی است و اگر کسی ملک خود را به ثبت نرساند هیچ دفتر اسناد رسمی هیچ معامله ی نسبت به آن سند نمی تواند داشته باشد.(م ۴۶,۴۷,۴۸ ق.ث)
آقای دکتر محمد جعفر جعفری لنگرودی در کتاب ترمینولوژی حقوق ، ثبت عمومی را به نوعی از ثبت املاک که در آن مالکان مجبور به ثبت می شوند تعریف نموده است؛ اما دکتر امامی تعریف دیگری برای این اصطلاح ذکر نموده است . وی می گوید : « طریقه قانون ۱۳۱۰ که به وسیله اظهارنامه مالکین را به ثبت ملک دعوت می نماید اصطلاحا ثبت عمومی نامیده می شود. (امامی، کتاب شرح قانون ثبت اسناد و املاک، ص۲۸)
(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت nefo.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

همچنین ، اگر مردم در مدت قانونی ملک خود را به ثبت نرسانند هزینه ثبت دو برابر میشود.و اگر معامله ی در بنگاه انجام شده باشد هیچ دفتری نمیتواند آن سند را مورد معامله قرار دهد.
گفتار دوم : ساختار، هدف و وظایف قانون ثبت اسناد و املاک
بند نخست : ساختار و تشکیلات
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یکی از سازمانهای زیرمجموعه قوه قضائیه ایران است. رئیس این سازمان از سوی رئیس قوه قضائیه تعیین می‌شود و معاون قوه قضائیه به حساب می‌آید. حوزه ستادی این سازمان متشکل از چهار معاونت و تعدادی اداره کل است. در مجموع حوزه کاری و ارباب رجوع این سازمان در دو معاونت اسناد و املاک خلاصه می‌شود. دفاتر ازدواج و طلاق دفاتر اسن و نیز دفاتر مشاورین خودرو و مشاورین املاک در شهرهای مختلف ایران تحت نظارت سازمان ثبت اسناد کار می‌کنند. http://hoghooghesabt.persianblog.ir))
بند دوم : هدف
تثبیت و استحکام و حفظ حقوق و مالکیت مشروع افراد و تضمین اعتبار رسمی برای اسناد از طریق اجرای قوانین و مقررات ذی ربط و ثبت شرکتهای تجاری و غیر تجاری و ثبت علائم و اختراعات و مالکیتهای صنعتی و (معنوی) و حمایتهای قانونی از آنها و اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا.( . شرح وظایف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور جمهوری اسلامی ایران. تهیه شده به وسیله اداره کل بودجه و تشکیلات سازمان.)
بند سوم : وظایف اساسی
۱ ـ اجرای تمامی قوانین و مقررات و ضوابط مربوط به ثبت اسناد و املاک در سطح کشور و کلیه وظایفی که مطابق قوانین و مقررات سایر وزارتخانه‏ها و سازمانهای دولتی در جهت همکاری با آنها بعهده سازمان ثبت اسناد و املاک محول گردیده است.
۲ ـ تنظیم روابط حقوقی افراد و ختم دعاوی و استقرار مالکیت و جلوگیری از دعاوی ناشی از روابط مالی و تأمین حقوق صاحبان اموال از طریق اجرای قوانین و مقررات مربوطه.
۳ ـ صدور پروانه و اجازه اشتغال به کار سردفتران و دفتریاران اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و اجازه گواهی امضای سردفتران اسناد رسمی طبق مقررات مربوطه و اِعمال نظارت در حُسن جریان امور دفاتر مذکور.
۴ ـ ثبت شرکتهای تجارتی و موءسسات غیر تجاری داخلی و خارجی در ایران بر اساس مقررات موضوعه.
۵ ـ ثبت علائم تجاری و اختراعات داخلی و خارجی در ایران طبق ضوابط قانونی.
۶ ـ حمایت از اسناد رسمی تنظیمی در قالب اجرای مفاد اسناد رسمی با توجه به مقررات و آئین نامه‏های مربوطه و حل و فصل اختلافات افراد ناشی از روابط مالی آنها با یکدیگر و اعتبار بخشیدن به عقود و اسناد رسمی تنظیمی در دفاتر.
۷ ـ فراهم نمودن موجبات اجرای کامل طرح تهیه نقشه‏های بزرگ مقیاس (کاداستر) و تطبیق و تکمیل نقشه‏های مذکور با مدارک ثبتی در سطح کشور به منظور افزایش دقت در تعیین صدور املاک و برقراری سیستم رقومی به جای سیستم دستی و توصیفی ثبت اسناد و املاک و نگهداری اطلاعات و پرونده‏های ثبتی به طریق مکانیزه با بهره گرفتن از امکانات رایانه‏ای در سطح کشور.
۸ ـ جمع آوری و نگهداری آمار و اطلاعات مربوط به وصول و ایصال عواید و درآمدهای قانونی سازمان و فعالیتهای مربوط به ثبت اسناد و املاک و شرکتها در سطح کشور و تعداد و مبلغ معاملات و اسنادی که به مرحله صدور اجرائیه رسیده است با به کارگیری روش های مناسب و پیشرفته( همان جزوه.)
فصل سوم
آثار حقوقی اسناد مالکیت ثبت شده
مقدمه
جایگاه حقوق ثبت در مجموعه ثبت در مجموعه قوانین موضوعه جایگاه حقوق عمومی و با ویژگی آمریت آن میباشد . در یک تعریف کلی میتوان مسائل حقوق ثبت و اعمدتاً مسائل شکلی دانست که نظارت و مداخله نهادهای عمومی و دولتی در آن بصورت وسیع مشهود بوده و اعمال و اجرای آن در حیطه صلاحیت سازمان ثبت اسناد و املاک و نهاد مشخص حقوقی بنام دفاتر اسناد رسمی میباشد .
بحث اعتبار اسناد رسمی و قابلیت اجرای مفاد آن و صلاحیت دفاتر اسناد رسمی و سردفتران و نیز تخلفات و جرائم و مجازاتهای مرتبط با کارکنان و اجزاء سازمان ثبت و دفاتر اسناد رسمی در این رشته حقوقی مور بحث قرار می گیرد بدون اینکه مفاهیم حقوقی مربوط به عقود – معاملات و اسناد مالکیت و اسباب تملک مورد بحث قرار گیرد .
حقوق ثبت و مسائل ثبتی ارتباط بسیار عمیق و بنیادی با حقوق مدنی دارد و همانطوریکه اشره شد مفاهیم حقوقی مرتبط با عقود و معاملات و ماهیت قراردادها و اسباب تملک خارج از محدوده حقوق ثبت بوده و جایگاه این مباحث حقوق مدنی است و بر این اساس میتوان ارتباط این دو رشته حقوقی را مورد بررسی قرار داد ضمن آنکه اصل آزادی اراده در حقوق مدنی جایگاهی در امور ثبتی نداشته و مسائل ثبتی عمدتاً آمره بوده و با نظم عمومی همراه است.
مسائل ثبتی و امور آن بطور غیرمستقیم با حقوق کیفری برخورد دارد. دعاوی نظیر فروش و معامله نسبت به مال غیرمنقول متعلق به غیر در فرض اختلاف و مالکیت و تصرف عداونی نسبت به مال غیر و جعل اسناد هر کدام به نحوی با حقوق ثبت مرتبط بوده و ناگزیر از استمداد مبانی این رشته حقوقی است. این در موقعیتی است که رکن مسولیت کیفری و ترتب آن به فرد متفرع بر حصول بلوغ بوده ومحکومیت جزائی و محکومیت جزائی صغار و مجانین به جهت مغایرت با موازین حقوقی پذیرفته نیست و فی الجمله در تحلیل رکن معنوی جرم مباحث مرتبط با امور حسبی حضور وسیعی دارند. در تشخیص میزان مسئولیت کیفری مباشر و مسبب وقوع جرائم نیز ناگزیر از ورود به مسائل حسبی خواهیم بود. این در حالی استکه اساساً مداخله قیم و ولی قهری در دعاوی کیفری و حقوقی مطرح علیه محجورین (بالاخص صغار و مجانین) و نیز تعیین قیم اتفاقی در جرائم نسبت به اولیاء قهری اینستکه مسائل حسبی را با امور کیفری به وضوح نشان می دهد. به لحاظ اهمیت کمتر از ورود به مبحث ارتباط حقوق ثبت و امور حسبی در سایر رشته های حقوق اهتراز می شود.
مبحث نخست : اعتبار محتویات و مندجات سند رسمی
گفتار اول : معتبر بودن تمام محتویات و امضائات سندرسمی
سند از حیث ماهیت دارای دو جزء می باشد. جزء اول آن عبارات و آثار انگشت و امضاهای ذیل سند است و به تعبیر دیگر، ظاهر هر سند رسمی که تعهد یا اقرار یا معامله ای در آن درج شده می باشد، جزء صوری یا مادی یا محتویات سند نامیده می شود. جزء دوم صحت این اقرار یا معامله با واقع است که از امور معنوی بوده و به آن مندرجات یا مفاد عبارات سند اطلاق می گردد. (جعفری لنگرودی، ۱۳۷۶: ۶۲۴ ) (حسینی نژاد،۱۳۸۱: ۶۳) ( امامی، ۱۳۷۹: ۶/۸۱) . اعتبار سند مربوط به هر یک از این دو جزء به صورت جداگانه بررسی می شود.
بند نخست : اعتبار محتویات سند رسمی
منظور از محتویات سند رسمی، کلیه عبارات، امضاها و آثار انگشت یا مهر است که روی آن نقش شده است و منظور از معتبر بودن محتویات، آن است که صحت انتساب تمامی محتویات به افراد، محرز شده باشد و تردید یا انکار آن ممکن نباشد. البته مطابق ماده ۷۰ قانون ثبت، اثبات مجعولیت سند، می‌تواند آثار این اعتبار را مخدوش نماید.
بنابراین ، چنانچه سند رسمی باشد، نسبت به محتویات آن فقط دعوای جعل شنیده می شود، (جعفری لنگرودی، ۱۳۷۶: ۲/۵۵۴) که آن هم تنها با رعایت تشریفات خاص ممکن است. (کاتوزیان،۱۳۸۹: ۲/ ماده ۱۲۹۲)
مطابق ماده ۷۰ اصلاحی قانون ثبت^[۱] مراد از اعتبار محتویات سند رسمی که به موجب رعایت تشریفاتی که قانون لازم دانسته، تنظیم شده باشد، فرض صحت انتساب عبارات و امضاهای موجود در آن، به اشخاصی است که سند به آن ها نسبت داده شده، تا زمانیکه خلاف آن ثابت گردد. لذا انکار و تردید نسبت به آن مسموع نیست. بنا بر این به موجب ماده فوق و ماده ۱۲۹۲ قانون مدنی^[۲] ، هر گاه سند رسمی در دعوایی ابراز و استناد گردد، بدون رسیدگی به صحت صدور، محتویات آن معتبر می باشد و احتیاجی به اقامه دلیل ندارد.
بند دوم : اعتبار مندرجات سند رسمی
« مندرجات سند» نیز مفاد و مضمون عباراتی است که در سند قید شده است. به‌عبارت‌دیگر، مندرجات سند از امور معنوی است، بر‌خلاف محتویات سند که از امور مادی می‌باشد( امامی،۱۳۷۹: ۶).
اعتبار مندرجات سند رسمی، به این که کسی نمی‌تواند با قبول عبارات قید شده در سند که متعلق به وی و صادر از اوست، منکر واقعیت و تحقق آنها شود، مگر آن که ادعا کند، اقراری که کرده، خلاف واقع بوده یا تاریخی که در سند نوشته شده، تاریخ حقیقی نیست (شهری، ۱۳۷۳: ص۲۵۶). مگر آنکه ادعای جعلیت نماید (جعل معنوی). مبنای قانونی مندرجات اسناد رسمی مواد ۷۰ اصلاحی قانون ثبت و ۱۲۹۲ ق.م. است. ماده ۷۰ قانون ثبت، انکار مندرجات سند رسمی را مسموع ندانسته است.
اختلاف راجع به سند رسمی منحصر به صحت انتساب محتویات آن نیست، و ممکن است پس از ابراز سند رسمی از ناحیه یکی از طرفین دعوی، دیگری با تسلیم به صحت انتساب محتویات سند به خود ، منکر تحقق و واقعیت مندرجات آن گردد. (کاتوزیان،۱۳۸۹: ۲/ ماده ۱۲۹۲)
اعتبار این مندرجات بدین معنی است که کسی نمی تواند با قبول اینکه عبارات قید شده متعلق به او و صادر از اوست منکر تحقق و واقعیت آن ها شود و مثلا ادعا کند اقراری که کرده است بر خلاف واقع بوده یا اینکه مشهودات و محسوسات مامور رسمی را انکار نماید (شهری، ۱۳۸۳: ۱۶۶) (صدرزاده افشار، ۱۳۶۹: ۷۸)
. بند دوم ماده ۷۰ ^[۳] و ماده ۷۳ق.ث ^[۴] نیز موید همین مطلب است و ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی نیز تصریح نموده که در اسناد رسمی تاریخ معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث.
نکته حایز اهمیت اینکه، اگر چه کسی که به موجب سند رسمی اقرار به گرفتن وجه یا مالی نموده و یا تعهد پرداخت وجه یا تسلیم مالی را کرده است نمی تواند آن را انکار کند و انکارش مسموع نیست، ولی می تواند عذر قابل قبولی برای اقرار یا تعهد خود ذکر کند و البته آن عذر را اثبات نماید، مثل اینکه بگوید اقرار به اخذ وجه یا تعهد پرداخت آن در مقابل سند یا حواله ای بوده که وصول نشده است. پذیرفتن چنین دعوایی منافات با اعتبار محتویات و مندرجات اسناد رسمی ندارد و تبصره ذیل ماده ۷۰ ق.ث^[۵] و ماده ۱۲۷۷ ق.م ^[۶] هم به آن تصریح می کند. برای فهم دقیق مراد قانون گذار باید ابتدا بدانیم مندرجات سند رسمی شامل چه اجزایی می باشد. به طور خلاصه مندرجات سند رسمی بر دو قسم است:
۱- اعلامات ماموران رسمی که مامور رسمی از مشهودات و محسوسات خود اعلام داشته:
در این رابطه فرض بر صحت اعلامات و مشهودات وی می باشد، و فرد نسبت به آن نمی تواند انکار و تردید کند و فقط می توان ادعای جعلیت بنماید. این بدان معنی نیست که قانون گذار فرض نموده که ماموران رسمی از هر گونه خطا و اشتباه مصون اند، بلکه اماره و فرض قانونی صحت تا زمانی معتبر اند که خلاف آن ثابت نشده، لذا قانون گذار به موجب ماده ۱۳۰۹ ق.م فقط شهادت و اماره قضایی-و توابع شهادت- را در مقابل سند معتبر ندانسته و با هر دلیل دیگر می توان خلاف آن را اثبات نمود. با توجه به آن چه گفته شد از ماده ۱۲۹۲ ق.م استنباط می شود که دعوی انکار و تردید که ادعایی بدون دلیل است، در مقابل سند رسمی پذیرفته نمی شود، و ادعای اشتباه هم با دلیل قابلیت اثبات دارد. تاریخ تنظیم سندکه به موجب ماده ۱۳۰۵ ق.م حتی در مقابل اشخاص ثالث معتبر شناخته شده نیز زیر عنوان اعلامیات ماموران رسمی قرار می گیرد و از طرح آن در سرفصلی جدا صرفنظر می نماییم.
۲- اعلامیات افراد:
بخشی از مندرجات سند، حاکی از اظهارات افراد در حضور مامور رسمی می باشد. نوشته های مامور رسمی در اموری که قانون وی را موظف به نوشتن آن ننموده و می نویسد، در حکم اعلامات افراد می باشد. اعتبار اعلامات ماموران رسمی، به جهت اعتماد بر عملیات ماموران رسمی می باشد ولی اعتبار اعلامات افراد به جهت اعتبار اقرار ایشان می باشد، و نوشتن آن توسط مامور رسمی، تاثیری در ماهیت و اعتبار آن ندارد و مسئولیت صحت آن ها به عهده خود افراد می باشد و مامور رسمی هیچ گونه وظیفه ای در تحقیق در صحت و مطابقت آن با واقع ندارد. در عین حال به استناد ماده ۱۲۷۷ق.م وتبصره ماده ۷۰ اصلاحی ق.ث ذینفع خواه از طرفین و قائم مقام آن ها و خواه از اشخاص ثالث می تواند ادعا نماید اقراری را که در حضور مامور رسمی به عمل آمده فاسد و یا مبنی براشتباه و غلط بوده و همچنین است در صورتیکه بر خلاف آن دلیل اقامه نماید و هر گاه ادعای وی ثابت گردید در آن قسمت طبق آنچه ثابت شد عمل می شود. (امامی، ۱۳۷۹: ۸۲-۸۷)
بنابراین توضیحات، اعتبار مندرجات سند رسمی به نحوی که بر خلاف آن، فقط ادعای جعل، آن هم با رعایت تشریفات رسمی مسموع باشد، مربوط به اعلامات ماموران رسمی حاصل از مشهودات و محسوسات خود ایشان و نیز تاریخ تنظیم سند می باشد و این اعتبار هم برای حفظ نظم عمومی در جامعه ضروری می باشد. (شهری، ۱۳۸۳: ۱۶۷)
گفتار دوم : لازم الاجرا بودن سند رسمی
اسناد رسمی دارای قدرت اجرایی می‌باشند و این امتیاز اسناد رسمی را از اسناد عادی متمایز می کند که می‌توان برای اجرای مفاد آن متوسل به صدور اجراییه از طریق ثبت و بدون حکم دادگاه گردید.( آدابی، ۱۳۸۸: ۲۴۷) به موجب ماده ۹۲ قانون ثبت «مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجرا است مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد.» ماده ۹۳ق.ث نیز مقرر می‌دارد «کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجرا است » . البته باید توجه داشت تنها اسنادی از امتیاز لازم الاجرا بودن برخوردارند که در قانون پیش بینی شده باشد. دسته‌ای از این اسناد را اسناد رسمی پیش بینی شده در مواد ۹۲ و ۹۳ قانون ثبت تشکیل می‌دهد. پس تمام اسناد رسمی از چنین امتیازی برخوردار نیستند. مثلاً سند مالکیت که یک سند رسمی است در هیچ قانونی به لازم الاجرا بودن آن اشاره نشده است. در نتیجه اگر ملکی دارای سند رسمی باشد و شخصی آن را غصب نماید، مالک راهی جز مراجعه به دادگستری و گرفتن حکم لازم الاجرای خلع ید ندارد. (شمس، ۱۳۸۷: ۱۴۲)
اسناد رسمی اصولاً در مورد دیون و اموال منقول قابل اجرا است و استثنای آن نیز عین منقولی است که در تصرف شخص ثالثی است که مدعی مالکیت عین می‌باشد؛ این مورد نیز مخصوص ادعای مالکیت عین است نه تصرف مال به عللی چون اجاره، ودیعه و عاریه ( میرزایی ، ۱۳۸۳: ۲۲۸)
مطابق یک رای وحدت رویه^[۷] «….حکم ماده ۹۲ قانون ثبت اسناد و املاک مبنی بر اینکه مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج به حکمی از محاکم دادگستری لازم الاجرا است، منافات و مغایرتی با حق و اختیار اقامه دعوا در دادگاههای دادگستری ندارد و لازم الاجرا بودن اسناد مزبور مزیتی است که در قانون برای چنین اسنادی در نظر گرفته شده تا صاحبان حق بتوانند از هر طریقی که مصلحت و مقتضی می‌دانند برای احقاق حق خود اقدام نمایند.» به طور کلی آنچه در خصوص اجرای اسناد رسمی مورد استناد می‌باشد، آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی است.