مبحث سوم: خرید و فروش املاک رهنی از منظر قانون

یکی از مشکلاتی که امروزه در خرید و فروش املاک به وجود آمده و باعث ایجاد دعاوی بسیاری در دادگاه‌ها شده، مشکل خرید و فروش املاکی است که در رهن بانک می‌باشد.

ماده ۷۹۳ قانون مدنی بیان می‌دارد: راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد؛ مگر به اذن مرتهن.نظر مشهور فقهای امامیه بر این است که تصرفات ناقل ملکیت از سوی راهن را ‌در مورد رهن نافذ نمی‌داند. حضرت امام خمینی (ره) نیز در تحریر‌الوسیله در مسئله ۱۹ باب رهن بیان می‌کند: لایجوز للراهن التصرف فی‌الرهن الا باذن المرتهن، سواء کان ناقلاً للعین کالبیع او المنفعه کالاجاره او مجرد الانتفاع… ( خمینی(ره)، ۱۳۶۸، ۴۲۲).

این نظر با همه شهرتی که پیدا ‌کرده‌است، که مبنای آن حفظ مالکیت راهن و جلوگیری از ضرر مرتهن است، قابل انتقاد به نظر می‌رسد؛ زیرا حق مرتهن نسبت به مال مرهون یک حق عینی است و یکی از نتایج عینی بودن حق این است که در برابر همه قابل استناد است و اعتبار آن محدود به رابطه راهن و مرتهن نیست؛ چون حق عینی مرتهن پیش از انتقال به سود او ایجاد شده است و مالک و خریدار نمی‌توانند با تراضی آن را از بین ببرند. حق مرتهن همراه ملک است و در دست هر که باشد، تفاوت نمی‌کند. واقعیات امروز جامعه و عرف مردم سعی در پذیرش این نوع معاملات دارد و غیر نافذ دانستن این نوع معاملات حتی بعضی مواقع مخالف انصاف به نظر می‌رسد. شاید به همین دلیل در آرای دیوان عالی کشور هم تضادهایی دیده می‌شود. درمذاکرات اعضای دیوان عالی کشور نیز بطلان این معاملات خلاف انصاف دانسته شده است. در سـیـستم‌های مختلف حقوقی ازجمله کشورهای کامن‌لو در کنار عرف و عادت که مبنای حقوقی این گونه کشورها می‌باشد، چیز دیگری به نام انصاف هم وجود دارد که قاضی در مقام رسیدگی به دعوا در تنگنا قرار نگرفته و بتواند بر مبنای انصاف اتخاذ تصمیم نماید. ‌بنابرین‏ در این گونه موارد اگر ما بخواهیم چشم‌های خود را ببندیم و بگوییم چون عرصه و اعیانی مورد رهن قرار گرفته، حقوق کسب و پیشه مغازه‌ها هم جزو رهن بوده و طبق ماده ۷۹۳ قانون مدنی واگذاری ایـن حـقـوق صحیح نبوده است، برخلاف انصاف حکم نموده‌ایم و۵ مستأجر را که هر کدام متکفل مخارج چند سر عایله هستند، از محل کسب خود رانده‌ایم.

گفتار نخست: تضاد آرائ شعب دیوان عالی کشور در خصوص بیع مرهونه

در این گفتار برای روشن شدن بحث و قابل لمس شدن موضوع و همچنین نشان دادن اینکه ‌در مورد بیع مال مرهونه خلاء هایی در قانون ما وجود دارد به بیان آرای صادره از دیوان ‌در مورد بیع مال مرهونه به نقل از نشریه ی پیام آموزش پرداخته.واقعیت این است، بسیاری از مردم برای خرید ملک از وام‌های بانکی استفاده می‌کنند و جهت وثیقه دین، ملک خود را در رهن بانک می‌گذارند که مدت این وام‌ها هم بسیار طولانی است و نمی‌توان مالک را برای این مدت طولانی از نقل و انتقال ملک خودش منع نمود. همچنین بسیاری از سازندگان عمده املاک پس از خرید زمین از وام‌های بانکی جهت ساخت و ساز استفاده می‌کنند و سپس این املاک را به فروش می‌رسانند که نادیده گرفتن این واقعیات حتی سبب ضربه به نظام اقتصادی کشور خواهد شد. اما حـقیقت این است که قانون مدنی درخصوص معاملات نسبت به املاک در رهن، پاسخگوی نیازهای امروز جامعه نیست. در یک بررسی اجمالی به نظر می‌رسد، با توجه ‌به این‌که تعداد زیادی از املاک در رهن بانک‌هاست، غیر نافذ دانستن معاملات نسبت ‌به این املاک، نادیده گرفتن واقعیات اجتماعی و حتی اقتصادی است. در حالی که سازندگان عمده مسکن، اقدام به اخذ وام از بانک‌ها و تکمیل طرح‌‌های ساختمانی خود می‌کنند و سپس این املاک را به صورت انبوه به فروش می‌رسانند، عدم پذیرش این معاملات نادیده گرفتن عرف و مصالح اجتماعی و اقتصادی جامعه است. یکی از راه حل‌ها،برای حل مسئله تنظیم وکالت‌نامه‌های بلاعزل به منظور تنظیم سند رسمی با هدف بیع است که به علت این‌که وکالت عقدی جایز است و به موت و حجر یکی از طرفین منفسخ می‌شود، خطرات خاص خود را خواهد داشت. قانون‌گذار باید با تدوین قانونی جامع که هم حقوق بانک‌های مرتهن و هم حقوق خریداران در آن رعایت شده باشد و معاملات نسبت به املاک غیرمنقول در رهن بانک در آن به رسمیت شناخته شده و هم این‌که حق مرتهن در آن به عنوان حق عینی که با تغییر مالک تأثیری در آن نداشته باشد، مشـکلات به‌وجودآمده را حل کند و از بروز رویه‌های مختلف که مبتنی بر قانون مدنی است، که به هیچ‌ عنوان پاسخگوی نیازهای به وجود‌آمده نیست، جلوگیری شود( نشریه پیام آموزش، شماره ۳۲)

مبحث چهارم: تصرفات منافی حق مرتهن

فصل هجدهم از باب سوم قانون مدنی به بیان تعریف، احکام و شرایط عقد رهن اختصاص دارد. عقدی که به لحاظ قرار گرفتن در شمار عقود معین از یک سو و انتخاب آن به عنوان اغلب قراردادهای پرداخت تسهیلات بانکی از دیگر سو، مورد توجه خاص دفاتر اسناد رسمی که ضمناً دارای صلاحیت اختصاصی تنظیم و ثبت رسمی این‌گونه اسناد می‌باشند، قرار گرفته است.

جامعه عظیم دفاتر اسناد رسمی با لحاظ تئوری‌های مختلف حقوقی و نظریه های استادان و اهل فن، باید اجرای قانون را به صورت ملموس در اسناد تنظیمی تحقق بخشند چرا که قانون در اجرا جان می‌گیرد و محل اجرای قواعد مربوط به رهن، جایی بهتر از دفاتر اسناد رسمی نیست.

در این رهگذر، هرچه دفاتر اسناد رسمی با پالایش زواید مندرج در قراردادهای رهنی سعی در عمل به مُرّ قانون، جهت روان‌سازی امر تنظیم اسناد ‌داشته‌اند مرتهن و به ویژه بانک‌ها با تحمیل تکالیفی بعضاً مالایطاق، زوایدی به قراردادهای تخصیص تسهیلات (اعطایی باانگیزه حفظ حقوق بانک) اضافه نموده‌اند که ضمن عاری شدن عقد رهن از قالب حقوقی آن در پاره‌ای موارد، حقوق مالکانه راهن نیز به شدت مورد خدشه قرار گرفته است. به‌علاوه تنظیم و ثبت آن بسیار زمان‌بر و برای مراجعین و دفاتر معضلی جدی است.

به طوری که دامنه محدودیت حقوق راهن وسیع‌تر و استفاده مالک از حقوق مالکانه ضیق‌تر گردید تا جایی که تردید شد؛ آیا با انعقاد عقد رهن و تنظیم سند رهنی، برای راهن ‌در مورد‌رهن حقی باقی مانده است؟ آیا اگر حقی برای راهن باقی‌است اجرای آن بدون رضایت و موافقت مرتهن مقدور می‌باشد؟ و بالاخره اگر راهن بدون اجازه مرتهن ‌در مورد‌رهن دخل و تصرفی نمود، صرف‌نظر از اعتراض یا عدم اعتراض مرتهن، حکم تصرفات راهن، «صحت»، «عدم نفوذ» یا «بطلان» است؟ که در ادامه این مباحث به تفصیل توضیح داده خواهد شد.

گفتار نخست: تصرفات ممنوعه راهن