۴-تشریفاتی نبودن دعاوی تصرّف

اصولاً طرح دعاوی حقوقی در محاکم، مستلزم رعایت تشریفات خاصی است. ماده ۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی مقرّر می­دارد: «شروع رسیدگی در دادگاه، مستلزم تقدیم دادخواست ‌می‌باشد». ماده ۵۱ این قانون نیز، رعایت نکات و تشریفات خاصّی در تنظیم دادخواست را مقرّر داشته است. دادخواستی که طبق مقرّرات قانون آیین دادرسی مدنی تنظیم شده باشد، برای رسیدگی به یکی از شعب دادگاه­ های عمومی ارجاع می­ شود و دادگاه، به نوبت، به دادخواست­ها و دعاوی مطروحه، با تعیین وقت رسیدگی و دعوت از طرفین دعوا رسیدگی می­ نماید.

اما شیوه رسیدگی به دعاوی تصرّف، از دو جهت با سایر دعاوی حقوقی متفاوت است؛ نخست آنکه رسیدگی ‌به این دعاوی، تابع تشریفات آیین دادرسی مدنی نیست و دیگر آنکه ‌به این دعاوی، خارج از نوبت رسیدگی می­ شود. ماده ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی در این زمینه مقرّر می­دارد: «رسیدگی به دعاویِ موضوعِ این فصل (دعاوی تصرّف)، تابع تشریفات آیین دادرسی مدنی نبوده و خارج از نوبت به عمل می ­آید».

‌بنابرین‏ برای طرح دعاوی تصرّف، نیازی به تنظیم فرم دادخواست نیست و این دعاوی را در برگه­های عادی نیز ‌می‌توان مطرح کرد. همچنین محاکم مکلّفند به دعاوی تصرّف، خارج از نوبت عادی رسیدگی کنند تا تکلیف این دعاوی، با سرعت بیشتری تعیین گردد.

در دعاوی تصرّف، قانون‌گذار، به اشخاصی که به قائم­مقامی از مالک طرح دعوا کنند نیز حق طرح این دعوا را می­دهد. ماده ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر می­دارد: «مستأجر، مباشر، خادم، کارگر و به طور کلّی اشخاصی که ملکی را از طرف دیگری متصرّف می­باشند، می ­توانند به قائم­مقامی مالک، برابر مقرّرات بالا شکایت کند»؛ ‌بنابرین‏ اگر کسی مستأجر ملکی باشد و دیگری عدواناً ملک مذبور را تصرّف نماید، مستأجر می ­تواند به قائم­مقامی از طرف مالک، دعوای رفع تصرّف عدوانی مطرح کند. در­عین­حال، از­آنجا­که مستأجر، مالک منافع عین مستأجره است، به نحوی در طرح دعوای تصرّف عدوانی، اصالت نیز خواهد داشت. ولی سرایدار ملک، به عنوان قائم­مقام مالک می ­تواند دعاوی تصرّف را اقامه کند.

همچنین گفتنی است کسانی که می ­توانند زمانی خود به عنوان قائم­مقام مالک، دعاوی تصرّف را اقامه کنند، در زمانی دیگر ممکن است به عنوان متصرّفِ عدوانی، مشمول مقرّرات قانون شوند و از آن ها رفع تصرّف به عمل آید. ماده ۱۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی در این زمینه مقرّر می­دارد: «سرایدار، خادم، کارگر و به طور کلّی هر امین دیگری، چنانچه پس از ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار­نامه­ی مالک یا مأذون از طرف مالک یا کسی که حق مطالبه دارد، مبنی بر مطالبه­ مال امانی، از آن رفع تصرّف ننماید، متصرّف عدوانی محسوب می­ شود». تبصره: دعوای تخلیّه مربوط به معاملات با حق استرداد و رهنی و شرطی و نیز مواردی که بین صاحب مال و امین یا متصرّف، قرارداد و شرایط خاصّی برای تخلیّه یا استرداد وجود داشته باشد، مشمول مقرّرات این ماده نخواهد بود». بر اساس مادّه­ی مذکور، طرح دعاوی تصرّف علیه امینی که از استرداد مال امانی امتناع می­ کند، ارسال اظهارنامه از سوی مالک و ابلاغ آن به امین و انقضای ده روز از تاریخ اظهارنامه، ضروری ‌می‌باشد.

ماده ۱۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی نسبت به یکی از شایع ترین مواردی که متصرف مال، امین محسوب می­ شود، یعنی مستاجر، سکوت اختیار کرده و رابطه استیجاری را مطلقاً از شمول مقررات دعاوی تصرف عدوانی خارج نموده و عدوانی قلمداد نمودن تصرفات مستأجر، با ابلاغ اظهارنامه مطالبه عین مستأجره را منتفی دانسته است. با توجّه به وجود قوانین خاص (قوانین روابط موجر و مستأجر مصوّب ۱۳۵۶ ، ۱۳۶۲ ، ۱۳۷۶)، به نظر می­رسد که دعاوی تخلیّه­ی عین مستأجره، از شمول ماده ۱۷۱ خارج باشد. ‌بنابرین‏ اگر مالک، باغ خود را برای مدت معینی به اجاره واگذار نمود و مستأجر تعهد نمود که با انقضای مدت اجاره مورد اجاره را تحویل دهد و از انجام این تکلیف استنکاف نمود، مالک نمی­تواند با ابلاغ اظهارنامه مطالبه مال، مستأجر را تبدیل به متصرف عدوانی نماید؛ در حالی که ‌در مورد وکیل، مباشر، سرایدار، خادم، کارگر و هر امین دیگری، علی­الاصول مالک یا کسی که حق مطالبه دارد، می ­تواند از طریق ماده ۱۷۱ اقدام کند. ^[۴۶]

بند سوم: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

امروزه یکی از شایع­ترین دعاوی در باب املاک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است که خواسته یا ناخواسته، به دلیل کثرت وجود آن در محاکم، ابهاماتی در نحوه­ اجرای آن پدیدار شده است؛ چنان که گاهی ممکن است اجرای حکم، بلا تکلیف بماند و محکومٌ علیه را سرگردان سازد. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی است که در آن، خریدار با طرح دعوا به طرفیّت فروشنده، الزام او را به حضور در دفتر اسناد رسمی و امضاء سند انتقال به موجب مفاد قرارداد می­خواهد؛ فرقی نمی­کند که این تعهّد به صراحت در قرارداد درج شده باشد و یا به موجب عرف و عادت و قانون، آن امر جایز باشد. اجرای حکم دادگاه در مواردی که خوانده محکوم به تنظیم سند رسمی شده باشد، امری قابل تأمل است که در مواردی می‌تواند با مشکل همراه شود.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هر چند ظاهر ساده­ای همچون اجرای سایر تعهّدات دارد، امّا به لحاظ اجرایی، از جمله موضوعات پیچیده­ دایره­ی اجرا به شمار می­رود.

طبق مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت در اموال غیر منقول، قانون صرفاً کسی را مالک می­داند که مال غیرمنقول در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد؛ محاکم نیز در صورت تقابل دو سند عادّی و رسمی، اولویّت را با سند رسمی قرار می­ دهند. این موارد تنها قسمتی از فواید ثبت رسمی املاک ‌می‌باشد که برای دوری از تعرّض افراد بیگانه پیش ­بینی شده است. به همین دلیل، بیشتر افراد جامعه، صرف نظر از هزینه­ ثبت، مایل به ثبت اموال خود در دفتر املاک هستند؛ ‌بنابرین‏ ثبت اموال، به­ ویژه اموال غیر منقول، از اهمیّت زیادی برخوردار است.

هرگاه عقد، با جمع بودن شرایط مقرّر در ماده ۱۹۰ قانون مدنی منعقد شود و موضوع قرارداد، به خواهان منتقل و ‌تعهداتی نیز بر طبق قانون واقع گردد، این عقد مطابق اصل صحت و لزوم و نیروی الزام­آور قراردادها، بین متعاملین و قائم مقام آن ها لازم الاتباع است؛ مگر اینکه قرارداد مذبور، به تراضی طرفین اقاله، یا به موجب اراده یکی از طرفین فسخ گردد و یا به دلایلی منفسخ گردد. افزون بر آن، متعاملین نیز به همه نتایجی که به موجب عرف و عادت، یا به موجب قانون، از عقد حاصل می­ شود، ملزم خواهند بود. از­آنجایی­که قانون ثبت اسناد و املاک، هر گونه نقل و انتقال رسمی املاک دارای پلاک ثبتی را الزامی اعلام نموده است و لزوم تنظیم سند رسمیِ انتقال در معامله­ی اموال غیر منقول، از مسلّمات عرف و عادت به شمار می­رود، وجود چنین تعهّدی برای بایع یا مالک رسمی محل تأمّل نیست و تنظیم سند به منظور انتقال رسمی آن ضرورت دارد.